Calculadora de Cuánto Puedo Gastar en Vivienda 2026
Descubre el precio máximo de vivienda que puedes comprar según tus ingresos, ahorros y capacidad de endeudamiento. Este simulador está basado en las recomendaciones del Banco de España y la normativa hipotecaria vigente.
Para comprar una vivienda necesitas tener en cuenta dos factores clave: tu capacidad de pago mensual (que la cuota no supere el 30-35% de tus ingresos) y tu capacidad de entrada (necesitas ahorros para el 20% de entrada más los gastos de compra).
Esta calculadora analiza ambos límites y te indica cuál es el precio máximo realque puedes permitirte, teniendo en cuenta los impuestos de tu comunidad autónoma y reservando un colchón de seguridad para imprevistos.
¿Cómo funciona esta calculadora?
Esta calculadora analiza tu situación financiera desde dos perspectivas complementarias para determinar el precio máximo de vivienda que puedes permitirte:
1. Capacidad de pago mensual
Calcula la cuota máxima que puedes asumir según tus ingresos y el ratio de endeudamiento recomendado. Con esa cuota y el tipo de interés, determina el importe máximo de hipoteca.
2. Capacidad de entrada
Analiza tus ahorros disponibles y calcula qué precio de vivienda puedes permitirte considerando la entrada necesaria, los gastos de compra y un colchón de seguridad.
El resultado final es el menor de ambos límites: no basta con poder pagar la cuota si no tienes suficientes ahorros, ni tener ahorros si la cuota superaría lo recomendable.
La regla del 35%: el límite recomendado
El Banco de España y los expertos en finanzas personales coinciden: no deberías destinar más del 30-35% de tus ingresos netos mensuales al pago de deudas, incluyendo la hipoteca.
Niveles de esfuerzo hipotecario
Con un esfuerzo del 35%, te queda un 65% de tus ingresos para el resto de gastos: alimentación, suministros, transporte, ocio, imprevistos y ahorro. Superar este porcentaje puede llevarte a una situación de estrés financiero.
¿Cuánto ahorro necesito realmente?
Mucha gente subestima el ahorro necesario para comprar una vivienda. No basta con el 20% de entrada: hay más conceptos que cubrir.
| Concepto | % del precio | En vivienda de 200.000€ |
|---|---|---|
| Entrada (si financian el 80%) | 20% | 40.000€ |
| Impuestos (ITP o IVA+AJD) | 6-10% | 12.000-20.000€ |
| Notaría, registro, gestoría | 1-1,5% | 2.000-3.000€ |
| Tasación | - | 300-500€ |
| Colchón de seguridad (6 meses) | - | 5.000-8.000€ |
| TOTAL APROXIMADO | 30-35% | 60.000-70.000€ |
Como ves, para comprar una vivienda de 200.000€ necesitas aproximadamente entre 60.000€ y 70.000€ ahorrados. Es un esfuerzo considerable que requiere planificación a largo plazo.
Gastos de compra por Comunidad Autónoma
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el principal gasto variable y depende de dónde compres. Aquí tienes los tipos aplicables en 2026 para vivienda habitual de segunda mano:
Más económicas
- País Vasco: 4%
- Navarra: 6%
- Madrid: 6%
Intermedias
- Andalucía: 7%
- Castilla y León: 8%
- Aragón: 8%
Más caras
- Cataluña: 10%
- C. Valenciana: 10%
- Galicia: 10%
Para obra nueva, en lugar de ITP se paga IVA (10%) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y 1,5% según la comunidad. En total, suele salir algo más caro que la segunda mano.
Ejemplos prácticos
Pareja joven con buenos ingresos
Situación:
- Ingresos netos conjuntos: 3.500€/mes
- Sin otras deudas
- Ahorros: 55.000€
- Madrid, 30 años de plazo
Resultado:
- Cuota máxima (35%): 1.225€/mes
- Hipoteca máxima: ~270.000€
- Por ahorros (con gastos): ~160.000€
- Precio máximo: 160.000€ (limitado por ahorro)
Recomendación: Si ahorran 25.000€ más, podrían comprar viviendas de hasta 220.000€.
Persona sola con préstamo de coche
Situación:
- Ingresos netos: 2.200€/mes
- Préstamo coche: 280€/mes
- Ahorros: 45.000€
- Andalucía, 25 años de plazo
Resultado:
- Ingreso disponible: 1.920€/mes
- Cuota máxima (35%): 672€/mes
- Hipoteca máxima: ~130.000€
- Precio máximo: ~120.000€
Recomendación: Cancelar el préstamo del coche aumentaría su capacidad en ~25.000€.
Errores comunes a evitar
Gastar todos los ahorros en la entrada
Quedarse sin colchón de seguridad es muy arriesgado. Cualquier imprevisto (avería, enfermedad, pérdida de empleo) puede llevarte a impagar la hipoteca.
No contar con los gastos de compra
Muchos compradores primerizos olvidan que además de la entrada hay que pagar impuestos, notaría, registro y gestoría. Suma un 10-12% adicional.
Calcular solo con el salario actual
Una hipoteca es un compromiso de 20-30 años. Debes considerar posibles cambios: maternidad/paternidad, cambio de trabajo, reducción de jornada...
Comprar al límite de tu capacidad
Que el banco te conceda una hipoteca no significa que sea prudente aceptarla. Los bancos miran su riesgo, no tu bienestar financiero a largo plazo.
Olvidar los gastos de la vivienda
Comunidad, IBI, seguro de hogar, mantenimiento, suministros... Una vivienda en propiedad tiene gastos fijos mensuales de 200-400€ que debes añadir a la cuota.
Fijarse solo en el precio de compra
Una vivienda más barata pero con peor eficiencia energética puede salirte más cara a largo plazo. Valora también los gastos de suministros.
Normativa aplicable
Esta calculadora tiene en cuenta la normativa hipotecaria y las recomendaciones de supervisión vigentes en España:
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: Establece las obligaciones de transparencia y evaluación de solvencia que deben cumplir las entidades financieras.
- Recomendaciones del Banco de España sobre endeudamiento de los hogares: Incluye el criterio del 30-35% máximo de esfuerzo hipotecario.
- RD Legislativo 1/1993, Texto refundido ITP y AJD: Regula los impuestos de transmisiones patrimoniales que gravan la compra de vivienda.
Preguntas frecuentes sobre cuánto gastar en vivienda
El Banco de España recomienda no destinar más del 30-35% de los ingresos netos mensuales al pago de la hipoteca y otras deudas. Superar el 40% se considera una situación de riesgo financiero que puede comprometer tu calidad de vida.
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Aviso importante: Esta calculadora proporciona una estimación orientativa basada en la normativa vigente. Los resultados no constituyen asesoramiento legal, fiscal o laboral y no sustituyen la consulta con un profesional cualificado. Para situaciones específicas, recomendamos consultar con un abogado laboralista o asesor fiscal.
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